超高層マンションリニューアル時代の幕開けを主導
― 「超高層マンションリニューアル強化チーム」を設置 ―
三井住友建設株式会社（東京都新宿区西新宿7-5-25 社長 五十嵐 久也）は、集合住宅分野における「三井住友建設ブランド」の確立を目指し、今年度より「住宅高品質・高機能化委員会」を設立し活動を推進しております。当委員会は、(1)施工プロセス全般にわたる構造改革による高品質化の追求、(2)集合住宅に求められる次世代の社会ニーズに応える高機能化の追求、を目的としております。当委員会の高品質化に向けた活動の一環として、今後増大する超高層マンションリニューアルの社会的要請に応えるため「超高層マンションリニューアル強化チーム」を設置し取組みを強化します。
1. 背 景
当社は、毎年7千戸以上の集合住宅を施工し、これまでの実績は約20万戸に達します。超高層マンションでは、代表的な設計施工実績として、30年前に建設した「サンシティD棟（1979年）」、日本ではじめて高さ100メートルを越えた大阪の「ベル・パークシティ（１９８７年）」、近年では「青山パークタワー（2003年）」や「アーバンドックパークシティ豊洲（2008年）」などがあります。全国で約500棟存在していると言われる超高層マンションの内、20％に相当する約100棟が当社施工によるものであり、超高層マンションは当社のコア事業となっています。
マンションリニューアルについて、当社は、これまで東京建築支店に専任組織を設置するなど、共用部を対象とした「大規模修繕工事」及び専有部を対象とした「リフォーム工事」を始めとして、長期修繕計画の策定や耐震診断といったコンサルタント業務に至るまで、マンションのライフサイクルにおける様々な社会的要請に対し、積極的に取り組んでまいりました。
超高層マンションリニューアルの必要性については、これまでほとんど顕在化しておりませんでしたが、築後年数の経過に伴いその数は急速に増加しており、超高層マンションリニューアル時代の幕開けとも言える状況となってまいりました。
 大川端リバーシティ21全景 |
 アーバンドックパークシティ豊洲 |
2. 超高層マンションリニューアルの特殊性
日本アコモデーションファンド投資法人所有の「大川端リバーシティ21賃貸棟リバーポイントタワー（竣工1989年）」は、三井不動産(株)が開発した当社設計施工の超高層賃貸マンション（40階）です。当社は、この大川端地区にリニューアル専任技術者を常駐させ、過去に実施された大規模リノベーション工事の他、居住者との調整が煩雑な情報セキュリティ設備やエアコン更新工事等を三井不動産グループのご協力のもと施工してまいりました。
その中で、超高層マンションリニューアルは一般のマンションリニューアルと比較し、外装工事ではゴンドラ足場や枠組足場等の仮設工法による選択肢が多く、その組合せによって工期やコストが大きく変動することや、工期が長期間にわたり居住者へ特別の配慮が必要であること等、難易度の高い特殊な工事分野であることが明らかになってまいりました。これまでの工事実績を通じ、当社は、最適な工事計画に基づく工期設定、コスト立案とともに、居住環境への影響を極小化する工事計画の配慮や特許技術（※）等、超高層マンションリニューアル特有のノウハウを蓄積してまいりました。
※1 振れ止めアーム： 仮設ゴンドラの風力による揺れを抑え作業効率を向上する装置。（特許申請中）
※2 隔板仮設シート： バルコニーの隣戸間を隔てる仮設シート。施工時間帯は開放し作業効率を向上、夜間等は閉鎖しプライバシーを確保することができる。（特許申請中）
仮設ゴンドラによる外壁改修工事の状況（大川端リバーシティ21賃貸棟リバーポイントタワー）
3. 目 的
超高層マンションリニューアルに対する取組みを強化する第一の目的は、これまで蓄積してきたノウハウを展開し、今後増大する超高層マンションリニューアルの社会的要請に応えることにより、既存の超高層マンションを長寿命化し、資産価値の高い良質な社会ストックとして維持することであり、第二は、その過程で蓄積するノウハウや経年後のニーズを設計部門や技術開発部門にフィードバックすることにより、メンテナンス性により優れた長寿命の超高層マンションを開発することにあります。
4. 具体的な取組み
超高層マンションリニューアル強化チームは、建築営業本部、建築管理本部、設計本部及び東京建築支店のメンバーにより構成します。
前述のとおり、超高層マンションリニューアルは、中高層等一般のマンションリニューアルと比較して工事計画の立案に特有のノウハウを要することから、管理組合等の発注者に対する工事計画立案業務の提供を切り口に営業活動を展開します。そのため、様々な仮設工法の組合せや工事手順を検討し最適な工事計画を選択するためのシミュレーションツールを新たに作成しました。CG（コンピューターグラフィック）を活用し、視覚的に工事手順や居住環境への影響を示すことができるため、管理組合等の発注者内の合意形成にも大きく貢献するものと考えます。
今後、建築営業本部において全国の元施工物件等の情報を集約し、改修時期を見据えたタイムリーな提案を行うことにより受注拡大を図ってまいります。あわせて技術社員や協力会社の育成等、施工体制の整備を進め、需要の増大に備えるとともに、技術開発を進め、より付加価値の高い品質とサービスを提供してまいります。
超高層マンションリニューアル工事シミュレーションツールによる工事計画の検討
5. 今後の展開
当社は、今年度より「三井住友建設ブランド」の確立を目指し、「住宅高品質・高機能化委員会」を設立し、業務プロセス全般にわたる構造改革に着手しております。委員会では、品質に対する当社の既成概念を見直し、エンドユーザーの視点で当社の"品質"を再構築するものとしておりますが、 リニューアル分野については、将来にわたるエンドユーザーの安心感を醸成することを目的とした"サービス品質"の一角として位置付け、積極的な取組みを推進しております。
以上の取組みは、これまで多くの超高層マンションの設計施工に携わってきた当社の社会的責任であるとの認識にもとづき積極的に展開し、今後も良質な社会ストックの形成に貢献してまいりたいと考えております。
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